깡통전세 피해 사례 급증, 예방 대책은?

 깡통전세란 내가 전세로 살기 위해 지급한 전세보증금이 주택 매매 가격과 비슷하거나 높은 경우를 뜻합니다. 이런 현상은 집 없는 많은 서민들이 전세보증금을 반환받지 못해 큰 손실을 발생시킬 수 있으며 더 나아가, 부동산 시장을 교란시켜 사회적으로 큰 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 오늘 포스팅에서는 깡통 전세에 대해 자세히 알아보고 어떻게 예방할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

깡통전세란?

 깡통전세란 위에서 말씀드렸다 시피 내가 제공한 전세 보증금이 주택 매매 가격과 비슷하거나 더 높아 보증금을 반환받기 어려운 경우를 의미합니다. 대한민국 대부분의 집은 담보로 대출이 껴있는 경우가 많기 때문에 집주인이 전세 보증금 상환 의사가 없을 시 경매로 집이 넘어간다고 하더라도 깡통전세의 경우 1순위 채권자의 채무를 상환한 뒤 남은 금액만 제공받을 수 있기 때문에 엄청난 손실을 볼 확률이 있습니다. 

 

깡통전세 피해 급증, 왜?

 

 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 집주인이 전세 세입자에게 보증금을 반환하지 않는 사고 금액이 역대 최대액을 돌파했다고 발표했습니다. 그렇다면 왜 이런 현상이 최근 급증한 것일까요? 시간 순서대로 이해해 보시기 바라겠습니다.

 

1. 지난 몇년, 부동산 연이은 폭등으로 전세 품귀현상, 전세 보증금이 매매 가격에 근접
2. 부동산 폭등에 따라 무리하게 대출 발생시켜 집을 구매하는 영끌족 유행 및 갭 투자 성행
3. 미국 중심의 강도 높은 재정 긴축으로 고금리 정책 → 대출 부담 증가, 부동산 가격 하락
4. 이자 부담은 증가하고 매매가에 근접했던 전세 보증금이 매매가 하락으로 역전되는 현상 발생
5. 집주인의 전세 보증금 반환 의사 없을 시 경매로 전환
6. 은행 대출 상환 후 남은 금액만 임차인 지급, 대규모 손실 발생

이런 메커니즘으로 깡통전세 피해가 나오고 있으며, 이를 악용한 전문 전세사기꾼들도 활동하고 있는 상황입니다.

 

깡통전세 예방, 어떻게?

어떻게 하면 깡통전세를 예방할 수 있을까요? 계약 전, 후로 나눠서 알아보도록 하겠습니다.

 

계약 전 

1. 반드시 문서를 확인할 것 : 건축물대장 및 등기부등본 확인을 통해 재정 문제 유무 파악해야 합니다. 만약 매매가에 근접하게 근저당이 잡혀있어 부동산 가격 하락 시 전세 보증금이 위협받는 상황이라면 과감하게 계약을 포기하셔야 합니다. 그럼에도 불구하고, 계약을 하고 싶으시다면 임대인과 전세금 조정을 시도하거나 반전세 등의 방안을 제시해야 합니다.
   
   
2. 근저당 말소 제안 : 내가 지급하는 전세보증금을 집 주인이 꿀꺽하고 모르쇠로 대응할 수 있으니, 내가 지급하는 보증금으로 근저당 금액을 말소를 한다면 향후 경매로 넘어간다고 하더라도 내 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 이때 반드시 1원도 남기지 않고 모든 근저당 금액을 말소시켜야 합니다.
   
   
3. 전세가격 상담센터 이용 : 서울시의 경우 서울 부동산정보광장을 통해 서울시민 누구나 신청 가능한 전세 가격 상담센터를 운영하고 있습니다. 정확한 시세 확인이 어려운 신축빌라, 다세대·다가구 등에 대해 선순위 대출액, 보증금 등을 고려한 전세 예정 가격의 적정여부를 계약 이전에 임차인이 확인할 수 있도록 서비스를 제공하고 있으며 부동산 평가 분야 전문가인 감정평가사가 직접 신청자의 물건을 평가해 적정한 전세 예정 가격과 함께 거래의 안전성 등을 분석해줍니다. 

 

계약후

1. 전입신고 및 확정일자 : 너무나도 당연한 상식이니 길게 설명드리지 않겠습니다. 가장 기본적으로 여러분들을 보호할 수 있는 최소한의 안전벨트와도 같은 것이니 어떠한 상황에서도 100% 완료하셔야 하며 임대인의 동의가 필요 없는 임차인의 당연한 권리이니 반드시 시행하시길 바라겠습니다.
   
   
2. 전세권 설정 : 임대인의 동의가 있어야 돼서 쉽지는 않습니다만 설정할 수 만 있다면 매매의 권한을 제외하고는 세입자에게 권한이 이양되는 제도입니다.
   
   
3. 기록 필수 : 임대인과의 모든 대화는 문자로 나누는 것이 좋으며, 부득이하게 통화로 진행할 시 반드시 녹취하시길 바라겠습니다. 사고 발생 시 여러분들의 권리를 지킬 수 있는 중요한 근거가 될 수 있습니다.

 

마무리

 오늘은 깡통전세가 무엇인지, 최근 왜 급증하는 것인지, 어떻게 예방할 수 있을지에 대해 알아보았습니다. 최근, 가파른 물가 인상 및 금리 인상으로 서민들의 삶은 점점 팍팍해져가고 있습니다. 그래서인지 최근 부업 및 재테크에 대한 관심이 매우 높은 상황인데요. 혹시 재테크의 수단으로 주식투자를 고려하신다면, 제대로 된 기업 분석과 건강한 마인드로 천천히 실력과 계좌를 쌓아가고 싶으시다면, 아래 블로그를 즐겨찾기 하시는 것부터 시작하시길 바랍니다.

 

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